●原状回復工事の相場

 

原状回復工事の見積もりが来た時に一番気になるのが、相場と比べて高いのか?安いのか?だと思います。それもそのはずで、オフィス移転を頻繁にする会社は少なく、期間が空いてしまえば、過去のオフィス移転時のコストや説明などは忘れてしまうので相場感が身につかないのです。

 

そこで、ここでは、順を追って自社のオフィスビルの状況や原状回復工事の見積もりを見比べながら、相場感をだいたい掴めるよう記載したいと思います。

1.オフィスビルのグレード

まず、大きく原状回復工事の見積もりや相場に影響するのは「オフィスビルのグレード」です。20坪の小さなビルと、200坪の大きなビルが、同じ資材の材料や工事内容のはずはなく、各ビルオーナーさんも、自分のビルのクオリティを維持するために日々気をつかい、クオリティを落とさないよう、館内規則を定めたり、使用する資材や工事業者を指定しています。 ということで、まずは、自社のオフィスビルがどの程度のグレードなのかを調べてください。このサイトではわかりやすく以下のように分けてみました。

 

・    超大型(200坪以上/1フロア)

・    大型(100坪以上/1フロア)

・    中型(100坪未満/1フロア)

・    小型(30坪以下/1フロア) 

2.管理会社・指定業者の特徴(原状回復費用)

オフィスビルのグレードを掴んだら、次は管理会社・工事指定業者の特徴です。当然大きな会社にお願いすれば、信用は高いですが、関わる人が多くなり、コストが高くなる傾向があります。また大手不動産・建築会社は自分たちの利益をのせて、工事業者に発注している場合があるので、坪あたりの工事単価にも大きく影響していきます。 ここでは、発注先がどこなのか?それに対応したおおまかな坪あたりの工事単価も記載しておきます。(あくまで東京都内の目安としてお考えください。)

 

・    大手不動産会社やゼネコン(4万/坪)

・    一般的な管理会社、内装工事業者(3~3.5万/坪)

・    知り合いの業者(2万円台/坪)

3.費用に直接関わる工事内容

上記2つをおさえていただいたら、後はどの程度、原状回復工事の必要があるのか?という点です。元の状態よりも作り込みや変更をしているほど、原状回復工事費用は高くなりますし、その処分費用もかかってきます。

 

 ・建築工事造作の程度

 パーテーションや壁やドアなど、作りこんであればあるほど、解体費用がかかります。

 また、それに伴い、処分費もかかってきます。

 

 ・使用材料のグレード(特注品か?)

 ビル指定の特注品など、受注生産・特注品は通常、割高になります。

 

 ・設備工事の増・移設

 間仕切りに伴い発生した設備の復旧工事があるか?それはどの程度か?

4.その他、付随する条件となるもの

最後に、その他になりますが、原状回復工事の見積もりに影響を及ぼすものを確認していきましょう。

 

 ・ビルの館内規則

 養生や警備員の指定や搬出入条件等。これらにより工事期間や人工に影響することがあります。

 

 ・工事条件

 工事時間の制限(土・日・祝、夜間は通常は割増になる)

 

 ・施工範囲

 賃貸借契約書に沿った範囲であるか?

 契約書の読み込みを行わないと、実際には工事の範囲ではない

 共用部分まで原状回復工事の費用を請求されている場合もあります。 

5.まとめ

1の「オフィスビルのグレード」と2の「管理会社・指定業者の特徴」で、大体の最低基準価格が掴めると思います。それに加えて、3の「費用に直接関わる工事内容」や4の「その他の付随する条件」の内容次第で費用は高くなっていくというわけです。

 

ただ、工事範囲や工事内容については、説明を聞くと「まぁ、そういうものなのか・・・」と納得してしまう場合が多いですが、実際には、工事に関わる人数が無駄に多かったり、工事範囲が契約よりも広かったり、材料が相場よりも高く見積もられたりしていることが多いのも事実です。

 

私どもならば、各ビルデータベースがあり、安く工数も減らせる代替工事案まで提案できます。ぜひ一度ご相談くださいませ。 

適正価格の査定には費用をいただいておりません。

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